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Panorama Der Albtraum vom Traumhaus: Wie Amtsfehler eine Familie zu ruinieren drohen
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08:46 15.05.2022
Kristin Walter hat ihr Grundstück in einer Zwangsversteigerung erworben – jetzt soll sie es verlieren.
Kristin Walter hat ihr Grundstück in einer Zwangsversteigerung erworben – jetzt soll sie es verlieren. Quelle: Ulrich Wangemann
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Rangsdorf

Blütenstaub bedeckt die Tischtennisplatte im Garten, Grill, Strandkorb und Sonnenschirm sind aufgestellt, die schönste Zeit des Jahres hat begonnen. Am oberen Zaun des Hanggrundstücks thront ein Baumhaus. Von dort hat man den besten Blick über die fast 1000 Quadratmeter Grund und Boden der Familie Walter in der brandenburgischen Gemeinde Rangsdorf südlich von Berlin. Mittendrin ein Architektenhaus, elegant mit Fensterbändern, weiß – nichts von der Fertighausstange.

Das Idyll täuscht. Im Erdgeschoss am Holzbohlenesstisch sitzt Kristin Walter. Ihr laufen die Tränen über die Wangen. Die 40-Jährige kommt gerade vom Oberlandesgericht (OLG) in Brandenburg/Havel. Dort hat der Vorsitzende Richter des 5. Zivilsenats, Christian Odenbreit, ihr mitgeteilt: Sie werde aller Wahrscheinlichkeit ihr im Grundbuch eingetragenes Eigentum verlieren, das 2011 gebaute Haus aufgeben müssen. Vermutlich müsse sie es auf eigene Kosten abreißen lassen. Die Walters müssten, wenn es die Justiz so entscheidet, wegziehen von dem Ort, wo die beiden Töchter (10 und 14) den größten Teil ihrer Kindheit verbracht haben – und die Familie kann gar nichts dafür, das ist amtlich.

Ein menschliches Drama – und Stoff für Juristenlehrbücher

Diese Parzelle ist Schauplatz eines Dramas, das einzigartig in Deutschland sein dürfte. Eine Familie gerät ohne eigenes Verschulden in eine Katastrophe, weil bei einer Zwangsversteigerung Fehler passiert sind. Deutschlandweit gibt es jährlich rund 30.000 Zwangsversteigerungen. Wenn der Fall der Familie Walter rechtskräftig wird, ginge davon das Signal aus: Nichts ist mehr sicher, nicht einmal mit Amtsstempel und Eintrag im Grundbuch.

Kristin Walter hat das damals verwilderte Grundstück im Jahr 2010 in einer Zwangsversteigerung für 51.000 Euro gekauft. Eine alte Laube stand drauf, sonst nichts. Alles lief nach Standardverfahren: Eintrag ins Grundbuch, offizieller Eigentümerwechsel. Die Familie rodete Dickicht, riss die Hütte ab, errichtete ihr Traumhaus. 2012 zogen die Walters ein. Die jüngste Tochter war ein Jahr alt. „Ich habe sie immer in der Babyschale mit auf die Baustelle genommen“, erzählt Kristin Walter. Heute dürften Grund und Boden inklusive Haus 700.000 bis 900.000 Euro wert sein.

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Der Schock kam 2014, als sich das Ehepaar gerade auf Kreuzfahrt im Atlantik befand – es war ihre Hochzeitsreise. Ein Geschäftsmann mit US-Pass hatte sich beim Landgericht Potsdam gemeldet und Ansprüche auf das Grundstück erhoben. Ein Potsdamer Richter gab ihm Recht und hob den Zuschlag aus der Zwangsversteigerung auf – vier Jahre nach der Auktion. Außerdem verfügte er, dass mit Hinblick auf das Grundstück „der frühere Zustand wiederherzustellen ist“. Die Walters waren nicht einmal angehört worden; nur durch Zufall erfuhren sie von dem Richterspruch. Seither kämpft die Familie vor Gericht um ihr Zuhause. Und es sieht nicht gerade gut aus.

Ein US-Manager klagt – und will das Grundstück zurück

Der Mann, der das Grundstück haben will, heißt Erik S., ist US-Bürger, 50 Jahre alt und wohnt in der Nähe von Zürich. Er war bis mindestens 2020 Europa-Chef eines Unternehmens, das auf „automatisierte Kreditvergabe­entscheidungen“ spezialisiert ist. Ein sogenanntes Fin-Tech-Unternehmen also: Datenanalyse zur Profitmaximierung. Der Manager hat die Walters mittlerweile verklagt, auf dass sie das Terrain räumen. Dagegen wehrt sich die Familie. Doch das Oberlandesgericht in Brandenburg/Havel signalisiert nun, dass die Berufung von Kristin Walter „keine Chance auf Erfolg haben dürfte“. Erik S. „dürfte damit wieder Eigentümer sein“.

Der Amerikaner hatte das Land nach eigenen Angaben von seiner Großtante, die in Freiburg im Breisgau lebte, geerbt. Dass es überhaupt zu der Zwangsversteigerung kam, hat damit zu tun, dass gegenüber der Stadt Freiburg Schulden aufliefen, Erik S. also Zahlungsaufforderungen nicht nachkam.

Kristin Walter in ihrem Wohnzimmer. Quelle: Quelle: Ulrich Wangemann

Die Schulden selbst betragen nur rund 7000 Euro und stammen aus einer rechtlichen Besonderheit aus Mauertagen: Die Großtante hatte für das im Osten liegende Grundstück eine staatliche Entschädigung (Stichwort „Lastenausgleich“) erhalten. Den forderte der Staat nach der Wende zurück. Diese Außenstände nun versuchte die Stadt Freiburg von dem Großneffen, der seit dem Erbfall zigmal umgezogen war, einzutreiben – und wurde auf das Grundstück in Rangsdorf aufmerksam, das sich per Zwangsversteigerung zu Geld machen ließe.

An dieser Stelle wurden nach Auffassung des Landgerichts Potsdam maßgebliche Fehler gemacht. Die Stadt Freiburg hat laut Landgericht nicht genug unternommen, um den säumigen Schuldner ausfindig zu machen. Sie habe es unterlassen, bei der Gemeinde Rangsdorf ausreichend Erkundigungen zum Aufenthaltsort des Besitzers einzuholen, um die Schulden einzutreiben.

Vor der Zwangsversteigerung versagten öffentliche Stellen

Auch ein Amtsgericht habe eine US-Adresse des Erben, die in der Verwaltung vorlag, nicht beachtet, so der Richter. Erik S. hätte ohne große Schwierigkeiten kontaktiert werden können, folgerte der Richter. Schließlich seien Steuern für das Grundstück über Jahre ohne Probleme entrichtet worden. Als man einen Rechtsanwalt mit der Zustellung der Vollstreckungspapiere beauftragte, sei auch dieser „seinen Pflichten nicht nachgekommen“, urteilte der Richter 2014.

Von diesen Versäumnissen wusste Kristin Walter nichts, als sie das Grundstück kaufte. Erst nach dem Urteil 2014 erfuhr sie von dem Schlamassel. Da stand ihr Haus schon. „Dass ein Richter so eine Entscheidung trifft, ohne uns anzuhören, ist unglaublich“, sagt die Bauherrin. „Wer weiß, ob er überhaupt wusste, dass wir gebaut hatten.“ Der Richter befindet sich mittlerweile im Ruhestand. Eine Beschwerde beim Landgerichtspräsidenten ließ dieser mit Verweis auf die richterliche Unabhängigkeit abtropfen.

Kristin Walter kommt aus einer benachbarten Gemeinde, wohnte zuvor in Rangsdorf zur Miete und suchte damals eine Bleibe für die wachsende Familie. Walter hat beruflich mit Recht und Gesetz zu tun: Sie arbeitet im Innenministerium, hat Kriminologie studiert und Übung darin, sich in Schutzmontur von fliegenden Polizeihelikoptern abzuseilen. Man würde sagen: Sie ist hart im Nehmen. Und sie hat schon viel für diesen Staat geleistet.

Beim letzten Verhandlungstermin im Oberlandesgericht allerdings kämpft die Kämpferin mit den Tränen. Sie steht vom Platz auf, legt dem Kammervorsitzenden Fotoabzüge aufs Richterpult: vom verwilderten Grundstück zum Kaufzeitpunkt und vom fertigen Haus. „Entspricht das Ihrem Rechtsempfinden?“, fragt sie den Vorsitzenden.

Gerade hat der Richter Walters Schwester des Gerichtssaals verwiesen. Die hatte die trockenen Abhandlungen über den Lebenstraum ihrer Schwester nicht mehr ausgehalten und vom Zuschauerraum aus dazwischen­gerufen. Sie ist die Architektin des Hauses. Richter Odenbreit hatte Dinge gesagt wie: Das Gericht habe „die missliche Situation für Familie Walter durchaus erkannt“, es handele sich um einen „absolut unschönen Fall“, man sei aber an die Gesetze gebunden.

Die Anwaltsgebühren sind jetzt schon enorm hoch

60.000 Euro hat die Familie schon für Anwaltsgebühren bezahlt. Verliert Walter, hat sie einen Kredit in Höhe von 240.000 Euro wie ein Damoklesschwert über sich hängen. Und die Bank hätte ohne Haus und Grundstück keine Sicherheit mehr, dürfte den Vertrag also kündigen. „Dann droht die Privatinsolvenz, und ich kann nicht einmal mehr einen Handyvertrag abschließen“, sagt die Polizistin. „Meine Kinder gehen hier zur Schule, haben ihre Freunde, haben ihre Sportvereine.“

Fürs Haus würde sie vermutlich auch keinen Cent bekommen, sie müsste es vielmehr abreißen lassen. Dabei haben die Walters viel Herzblut in ihr Zuhause gesteckt. Ein Onkel hat die Fensterbänke aus Holz getischlert, das die Walters im eigenen Garten geschlagen hatten.

Was aber hat Erik S. mit dem Anwesen vor? „Er hat jetzt keine Pläne mit dem Grundstück“, sagt der Anwalt des Amerikaners, Thomas Petter. „Er hat zwei Kinder. Vielleicht wollen die nach Berlin ziehen. Das ist völlig offen.“ Zu den Gerichtsterminen ist der Manager zuletzt gar nicht mehr erschienen. Auch das ärgert die Walters.

Das Oberlandesgericht gibt eine düstere Prognose

Selbst Erik S.’ Rechtsvertreter sagt klipp und klar, die Walters hätten bei dem Kauf „nichts falsch gemacht“. Petter ist selbst überrascht vom Gang der Dinge. „Bis zu diesem Fall habe ich meinen Mandanten immer gesagt, es gibt nichts Sichereres, als in einer Zwangsversteigerung ein Grundstück zu erwerben“, so der Anwalt.

Noch hat das Oberlandesgericht keinen Entschluss gefasst, doch hat der Senat einen Vorausblick gegeben. Demnach sollen die Walters nicht nur ihr gesamtes Erschließungswerk beseitigen – inklusive Haus. Für die Zeit, die sie das Grundstück genutzt haben, sollen sie zudem eine finanzielle Entschädigung zahlen. Einigungsversuche anderer Art sind gescheitert, etwa eine Erbpacht auf 33 Jahre. Hätten sie sich darauf eingelassen, „müssten wir noch vor Erreichen der Rente wieder ausziehen“, sagt Kristin Walter. Außerdem sei die von Erik S. verlangte Pacht von 300.000 Euro „astronomisch hoch“, so Kristin Walter. Obendrein sei es immer noch wahrscheinlich, dass sie nach Ablauf dieser Zeit das Haus auf eigene Kosten abreißen lassen müssten. Ein extrem schlechter Deal, finden die Walters. Alles, was sie bisher investiert haben, wäre verloren.

Kristin Walter (r.) neben ihrem Mann vor dem Oberlandesgericht in Brandenburg/Havel. Quelle: Ulrich Wangemann

Als das Nachbargrundstück – genauso groß, gleiche Hanglage und Himmelsrichtung – zum Verkauf stand, haben die Walters angeboten, das Terrain ersatzweise zu kaufen und dem Amerikaner zur Verfügung zu stellen. Das lehnte der Manager ab. „Herr S. wollte das Grundstück von Anfang an nicht verkaufen“, erklärt dessen Anwalt Petter. Er habe seiner Großtante versprochen, dass die Parzelle „in der Familie bleibt“ – auch mit Blick auf die DDR-Zeit, als Enteignung drohte.

Manchmal würde Kristin Walter zum Kläger gern sagen: „Nehmen Sie Ihr Grundstück, nehmen Sie das Haus, ich werde hier nie wieder dran vorbeigehen, und wir ziehen woanders hin.“ Allerdings ist der Fall so vertrackt dass sie „nicht einmal diesen Handlungsspielraum habe“, so Walter. Denn klar ist: Grundstück und Haus sind wegen der unklaren Besitzverhältnisse völlig unverkäuflich. „Ich muss warten und alles schlucken“, sagt die junge Mutter. „Es sind vielleicht meine besten Jahre, die ich damit verbringe.“

„Vielleicht versuchen wir ein Crowdfunding, um uns das Verfahren leisten zu können“

Der Petitionsausschuss des Brandenburger Landtags verwies auf die Unabhängigkeit der Richter. Eine Verfassungsbeschwerde nahm das Bundesverfassungsgericht nicht an, jedoch beschäftigte sich der Petitionsausschuss des Bundestags mit der Beschwerde. Das Gremium sieht die Sache ziemlich kritisch. Jedenfalls hat der Ausschuss den Fall dem Bundesjustizministerium und dem Bundestag zur Beachtung weitergeleitet, da eine Überarbeitung des Zwangsversteigerungsrechts ohnehin geplant ist. Sollte das Oberlandesgericht ungünstig für die Walters urteilen, bleibt nur noch der Gang vor den Bundesgerichtshof – verbunden mit saftigen Anwaltskosten. „Vielleicht versuchen wir ein Crowdfunding, um uns das Verfahren leisten zu können“, sagt Kristin Walter.

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Ob die Walters überhaupt irgendetwas an Entschädigung erhalten würden, ist völlig unklar. Dazu müsste Kristin Walter wohl das Land Brandenburg verklagen – das ginge erst, wenn sie in allen Instanzen gescheitert ist.

So hängt der Himmel über Rangsdorf für die Walters voller Paragrafen, auch wenn draußen die Meisen piepen. „Ich stelle mir – wie schon die vergangenen fast acht Jahre – die grundsätzliche und aufwühlende Frage nach Recht und Gerechtigkeit“, sagt Beamtin Walter. „Es wird so getan, als hätte ich das Grundstück nie erworben!“

Am 19. Juni will das Oberlandesgericht eine Teilentscheidung verkünden. Gut möglich, dass die Familie dann den Boxsack braucht, der von der Wohnzimmerdecke baumelt.

Dieser Artikel erschien zuerst bei der „Märkischen Allgemeinen Zeitung“.

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Von Ulrich Wangemann/RND

Der Artikel "Der Albtraum vom Traumhaus: Wie Amtsfehler eine Familie zu ruinieren drohen" stammt von unserem Partner, dem RedaktionsNetzwerk Deutschland.