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Marburg Suche nach Werkzeug für Mieterschutz
Marburg Suche nach Werkzeug für Mieterschutz
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17:57 20.12.2019
GWH-Neubau mit Mietwohnungen in der Friedrich-Ebert-Straße in Marburg. Quelle: Thorsten Richter
Marburg

Um die Folgen von Spekulationen wie beim Immobilien-Flipping – jener Skandal, der nun vor dem Landgericht mit Bewährungs- und Haftstrafen für die Beteiligten endete (OP berichtete) – zu verhindern, soll die Stadt verstärkt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Das forderten Grüne und Linke im Stadtparlament – allerdings vergeblich.

Denn Oberbürgermeister Dr. Thomas Spies (SPD) warnt vor diesem Ansatz. „Wenn wir in die konkreten Kaufverträge eingestiegen wären, hätten wir nicht nur kriminelle Vorgänge unterstützt, sondern hätten Immobilien-Spekulanten ausgezahlt, denen den Maserati finanziert. Mit einem Vorkaufsrecht hätten wir die Verbrecher finanziell saniert und Anleger gerettet – eine absurde Idee“, sagt er.

Empört zeigt sich Spies über die Betrügerbande selbst – im Kern ein Cappeler Immobilien-Händler, ein Geschäftsmann und ein Makler: „Eine Schweinerei ist es, Mietkautionen für andere Sachen zu verwenden. Eine Riesensauerei ist es, Mieter nicht die Kosten für Gas und Wasser zu bezahlen, sie in der Winterkälte sitzen zu lassen.“

Vorkaufsrecht

Die Stadt hat für jede Immobilie prinzipiell ein Vorkaufsrecht. Sie kann in jeden Kaufvertrag auch zwischen Privatleuten einsteigen – muss dafür aber nicht nur den zwischen den Vertragspartnern ausgehandelten Kaufpreis bezahlen, sondern den Schritt auch mit einem Allgemeinnutzen – etwa Einrichtung eines Kindergartens – begründen.     

Die IKK-Immobilie sei, trotz aller Mietersorgen wegen des faktischen Hausverkauf-Zwangs für die Krankenkasse aber kein Zeichen für eine Verdrängungs-Welle (OP berichtete).

Spies verlangt daher statt einer Vorkaufsrechts-Ausdehnung für Städte mit umkämpftem Wohnungsmarkt nach einem Umwandlungsverbot. Ein vom Land Hessen für die Kommunen zu erlassendes Gesetz, das die Transformation von Miet- in Eigentumswohnungen untersagt.

„Wir brauchen das zwar weniger als Frankfurt, aber es wäre auch hier ein effektives Werkzeug, ein Steuerungselement“, sagt Spies. Im Koalitionsvertrag der schwarz-grünen Landesregierung heißt es jedenfalls man wolle Kommunen mit „angespannten Wohnmärkten einen Genehmigungsvorbehalt einräumen.“

Schon vor dem Ruf nach einem Umwandlungsverbot hat sich Spies für die Einführung eines Mietendeckels in der Universitätsstadt ausgesprochen – einen entsprechenden Beschluss, für den aber ebenfalls das Land Hessen zuerst gesetzliche Grundlagen schaffen müsste, hat das Parlament im Herbst gefasst (OP berichtete).

Grünen-Chef: Bauen ist kein Allheilmittel

„Marburg ist nicht von bundesweiten Entwicklungen ausgenommen, in einer attraktiven Studentenstadt wird es mit für die Mieter folgenschweren Immobiliengeschäften weitergehen“, sagt Miguel Sanchez (Linke) mit Verweis auf das Aus für die Szene-Kneipe „Havanna8“.

Grünen-Parteichef Christian Schmidt sagt: „Bauen ist jedenfalls nicht das Allheilmittel. Marburg droht, zur Zwiebel zu werben: Hochpreisiges in der Kernstadt, Günstiges am Stadtrand.“ Es müsse der Kommune daher möglich sein, in Immobilien-Geschäfte einzugreifen – etwa via Vorkaufsrecht oder Erhaltungssatzung, die Stadtteil-Bewohner vor Verdrängung nach Mietpreiserhöhungen schütze. „Die Stadt soll ja nicht jedes zum Verkauf stehende Haus kaufen, aber man muss städtebauliche Ziele durchsetzen können. Und Ziel darf nicht sein, zuzuschauen, wie Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.“

von Björn Wisker

Nach Hausverkauf an neuen Eigentümer: Das müssen Mieter wissen

Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, gibt es klare Regeln für Eigentümer und Mieter. „Die Mieter können sich gegen die geplante Umwandlung nicht wehren“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Allerdings haben sie besondere Rechte:

Der neue Eigentümer darf Mietern wegen der geplanten Umwandlung zum Beispiel nicht kündigen, um die leere Wohnung teurer zu verkaufen. Und Mieter haben in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht. „Die Wohnung muss ihm zu den ausgehandelten Konditionen, also zum vereinbarten Preis, angeboten werden“, erläutert er. Kauft ein Dritter die Wohnung, dürfen Mieter wohnen bleiben. Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“.

Allerdings steigt dann das Risiko, dass der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigt. Das ist aber nicht sofort möglich: Der neue Eigentümer muss sich drei Jahre lang gedulden – denn so lange läuft die im Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankerte Kündigungssperrfrist. Sie schließt den Rauswurf wegen Eigenbedarf oder Weiterverkauf aus.

In Städten mit erhöhtem Wohnungsbedarf kann diese Frist sogar bis zu zehn Jahre betragen. Nach Ablauf der Sperrfrist greift laut Deutschem Mieterbund die gesetzliche Kündigungsfrist. Diese kann je nach der Wohndauer des Mieters variieren. Ausnahmen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gibt es in sogenannten Milieuschutz-Gebieten, die Städte ausweisen. „Dort darf der Eigentümer nur mit Genehmigung der zuständigen Behörden die Umwandlung vornehmen“, erklärt Ropertz. So ein Vorgehen, so eine Satzung fordern die Grünen für Marburg seit einem Jahr.

Dennoch: Befinden sich in einem Haus mehrere Mietwohnungen, kann die Umwandlung in Eigentumswohnungen für einen Hausbesitzer lukrativ sein. Der Erlös aus dem Einzelverkauf kann höher sein, als wenn er das ganze Haus auf einmal verkaufen würde. Im Prinzip kann jedes aus mehreren Wohneinheiten bestehende Mietshaus umgewandelt werden. Die Teilung ist laut Wohnungseigentumsgesetz möglich. Der Eigentümer braucht einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitserklärung – Architekten und einige Anwälte sind darauf spezialisiert.