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Marburg Nachfrage treibt Immobilienpreise hoch
Marburg Nachfrage treibt Immobilienpreise hoch
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09:15 20.04.2022
Blick vom Ortenberg auf Marburg. 
Blick vom Ortenberg auf Marburg. Quelle: Thorsten Richter
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Marburg

Die Immobilienpreise steigen vielerorts in Mittelhessen – doch Marburg ist ein besonders teures Pflaster: Der Durchschnittspreis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus lag in der Universitätsstadt im vergangenen Jahr bei 445.000 Euro. Sogar in Gießen kostete ein durchschnittliches Eigenheim mit 395.000 Euro weniger. Die Preise steigen, weil das Angebot zu gering ist und deshalb die Nachfrage nicht mehr befriedigen kann. So sank die Zahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser in Marburg im Vergleich zum Vorjahr um zwölf Prozent auf 110 Objekte. „Das führt teilweise zu extremen Preissteigerungen“, sagte Marius Thielemann, Vorsitzender des unabhängigen Gutachterausschusses für die Stadt Marburg, bei der Vorstellung des Immobilienmarktberichts am Gründonnerstag im Amt für Bodenmanagement.

Allerdings gebe es innerhalb der Stadt mit ihren 20 Gemarkungen ein „starkes Gefälle“, machte Thielemann deutlich. In der Kernstadt kostete ein Eigenheim im Durchschnitt 601.000 Euro (Vorjahr 492.000 Euro). Die Außenstadtteile Michelbach (582 000 Euro) und Wehrshausen (549.000 Euro) sind demnach ebenfalls teuer. Bei den inneren Stadtteilen liegt Marbach (496.000 Euro) vor Cappel (491.000 Euro), Wehrda (413.000 Euro) und Ockershausen (325.000 Euro). Vergleichsweise günstig ist ein Ein- oder Zweifamilienhaus hingegen in Cyriaxweimar mit nur 245.000 Euro.

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Zum Teil basieren diese Durchschnittswerte aber nur auf wenigen Verkäufen, zudem gibt es auch innerhalb der Stadtteile große Unterschiede. Zudem kommt es auf die Art des Hauses an. Reihenhäuser wurden in Marburg etwas günstiger (minus drei Prozent auf 307.000 Euro), deutlich teurer wurden einzelstehende Einfamilienhäuser (plus 16 Prozent auf 499.000 Euro).

Eigentumswohnungen sind sehr gefragt

Mit insgesamt 669 Objekten blieb die Gesamtzahl der Immobilien-Verkäufe in Marburg laut Thielemann stabil, während der Umsatz um fünf Prozent auf 228 Millionen Euro stieg. Rund 70 Prozent davon waren Ein- und Zweifamilienhäuser. In der Universitätsstadt sind aber auch Wohnungen sehr gefragt: Die Zahl der verkauften Wohnungen stieg um 18 Prozent auf 296. Der Durchschnittspreis einer neu gebauten Wohnung stieg auf 4.511 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Vorjahr: 4.159 Euro), bei weiterverkauften Wohnungen auf 2 641 Euro (Vorjahr: 2.483 Euro). Am höchsten waren die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Cappel (4.122 Euro), gefolgt von der Kernstadt (3.562 Euro), am günstigsten waren die Wohnungen in Wehrda (2.091 Euro). Zum Vergleich: Im restlichen Landkreis kosteten wiederverkaufte Eigentumswohnungen im Schnitt pro Quadratmeter nur 1.610 Euro.

Mieten steigen im Durchschnitt sieben Prozent

Auch Bauland ist in Marburg, zumindest in der Kernstadt, deutlich teurer als in den Nachbarkommunen. In der Universitätsstadt wurden im vergangenen Jahr 18 Baugrundstücke für Wohn- und Mischbebauung verkauft, 2020 waren es noch 30 gewesen. Der Durchschnittspreis in den inneren Stadtteilen (Kernstadt, Cappel, Marbach, Ockershausen und Wehrda) stieg auf 460 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr: 360 Euro). In den Außenstadtteilen fiel er hingegen von 150 auf 120 Euro. „Das liegt vor allem am fehlenden Angebot, besonders an Grundstücken für Wohn- und Mischbebauung“, erklärte Thielemann.

Das will die Politik in Marburg tun

Die Koalition aus Grünen, SPD und Klimaliste in der Stadt Marburg will dafür sorgen, dass Wohnen bezahlbar bleibt. „Grundlegendes Ziel unserer Bau- und Wohnungspolitik ist es, die Bezahlbarkeit des Wohnens zu verbessern“, heißt es im Koalitionsvertrag der Klima-Koalition (den damals auch die Marburger Linke mit ausgehandelt und unterzeichnet hatte). „Dazu streben wir eine Absenkung des Mietniveaus, mindestens aber kein weiteres Anwachsen, sowie eine Dämpfung der Preisentwicklung für Baugrundstücke an.“ Die Koalitionspartner planen unter anderem Folgendes:

Die Quote für geförderte Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen soll auf 30 Prozent erhöht und um eine Quote für Menschen mit mittlerem Einkommen ergänzt werden.

Die Kaltmieten bei der Gewobau sollen gedeckelt werden.

Die Stadt soll einen qualifizierten Mietspiegel bekommen.

Energetische Modernisierungen sollen für Mieterinnen und Mieter warmmietenneutral erfolgen, das heißt, die Miete soll nicht stärker steigen, als die Nebenkosten dadurch sinken.

In den innerstädtischen Quartieren soll die Gentrifizierung, das heißt die Verdrängung von weniger zahlungskräftigen Mietern, verhindert werden – unter anderem durch einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung in Eigentumswohnungen und Vorkaufsrechte.

Die Baugebiete Hasenkopf und Oberer Rotenberg sollen entwickelt werden, allerdings entsprechend ökologischer Anforderungen. Auch in den Außenstadtteilen sollen Neubaugebiete entstehen, insbesondere für Reihen- und Mehrfamilienhäuser.

Die Stadt oder eine Tochtergesellschaft soll sich langfristig mit Boden bevorraten, um Bauland entwickeln und die Preise dämpfen zu können.

Das Angebot ist auch in diesem Jahr knapp, wie eine OP-Nachfrage bei der Stadt ergab: Aktuell hat die Stadt selbst beziehungsweise die Stadtentwicklungsgesellschaft (SEG) keine freien Baugrundstücke mehr im Angebot, wie Patricia Grähling von der Pressestelle der Stadt sagte. Grundstücke von privaten Anbietern sind bei der Stadt nicht erfasst. Im vergangenen Jahr wurden in Marburg laut Immobilienmarktbericht 13 600 Quadratmeter Bauerwartungsland angekauft. „Rund 8 000 Quadratmeter waren für das geplante Baugebiet am Hasenkopf“, erklärte Thielemann.

Der Wohnungsmarkt in Marburg ist weiterhin überwiegend regional geprägt. Die Hälfte der Käufer von Wohnungen sowie Mehrfamilienhäusern kommt aus Marburg, etwa ein Drittel aus dem Postleitzahlenbereich 35. Gestiegen sind auch die Mieten in der Universitätsstadt, und zwar um durchschnittlich sieben Prozent. Diese Zahlen seien aber „mit Vorsicht zu genießen“, betonte Thielemann, es handele sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, sondern um durchschnittliche Kaltmieten, die in Kaufverträgen angegeben oder aus der Mieterbefragung übernommen wurden. Wenig überraschend lag bei den Mieten im Zeitraum 2020/2021 auch die Kernstadt vorne mit durchschnittlichen Mieten zwischen 10,05 Euro pro Quadratmeter (Altstadt, Südbahnhof) und 12,55 Euro (Weidenhausen), während die Außenstadtteile mit durchschnittlich 7,70 Euro deutlich günstiger waren.

Experte rät: Nicht mit Zeitdruck bauen

Eines der Unternehmen, das in Marburg und Umgebung Eigentumswohnungen baut und verkauft, ist die Gade-Gruppe. Aktuell kostet der Quadratmeter Neubauwohnfläche hier rund 5 500 Euro, vor fünf Jahren seien es etwa 4 000 Euro gewesen, vor 15 Jahren habe man einen Quadratmeter Wohnfläche in der Stadt noch für rund 50 Prozent weniger bekommen, sagt Jannick Moter, einer der Geschäftsführer.

Woran liegt dieser Preisanstieg? „Ein großer Faktor sind die Grundstückspreise“, erklärt Moter. Es könnten bei Projekten schon einmal bis zu 1 000 Euro des Quadratmeterpreises auf die Grundstückskosten zurückgeführt werden. Das Angebot in Marburg sei knapp, dadurch stiegen die Preise. Ein weiterer großer Faktor seien die steigenden Baukosten. Die Materialpreise seien in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen als die allgemeine Inflation. Die aktuellen Preissteigerungen durch den Ukraine-Krieg waren da noch gar kein Thema. Und auch die Löhne steigen. „Die Löhne werden auch weiter steigen müssen, damit es nicht immer weniger Handwerker gibt und damit sich die Arbeit auch weiterhin lohnt, gerade in Zeiten steigender Inflation“, prognostiziert Moter.

Und was können private Häuslebauer tun, um die Baukosten im Rahmen zu halten? Auch der Experte hat kein Patentrezept dafür. „Die Anforderungen für Neubauten durch behördliche Auflagen werden immer größer“, sagt Moter. „Für den Endverbraucher ist dies oft schwierig zu kalkulieren. Da kann ein schlüsselfertiges Objekt mit Festpreis Kosten- und Qualitätssicherheit bringen.“ Und schließlich sollte man besser nicht mit zu großem Zeitdruck bauen und sich ausreichend Zeit für die Planung des eigenen Bauvorhabens nehmen.

Wie es auf dem Immobilienmarkt landkreisweit aussieht, lesen Sie hier: Nachfrage lässt auch Preise im Landkreis steigen

Von Stefan Dietrich