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Marburg Baudarlehen: Das ist jetzt wichtig
Marburg Baudarlehen: Das ist jetzt wichtig
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08:00 29.06.2022
Wer über den Kauf oder Bau eines Hauses nachdenkt, sollte sich mehr Zeit für eine gute Kostenkalkulation nehmen, raten Experten.
Wer über den Kauf oder Bau eines Hauses nachdenkt, sollte sich mehr Zeit für eine gute Kostenkalkulation nehmen, raten Experten.  Quelle: Kai Remmers/dpa-tmn
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Marburg

„Wir kratzen schon an der 3-Prozent-Marke“, sagt Marina Fleischhauer. Die Leiterin der Baufinanzierung der Volksbank Mittelhessen, und Silke Boldt, Vorstandsmitglied der Sparkasse Marburg-Biedenkopf, geben einen Einblick auf die derzeitige Marktlage. Seit Januar kennt die Entwicklung der Hypothekenzinsen nur eine Richtung: „Steil nach oben.“ Der Zinsanstieg schreckte viele Immobilienbesitzer oder solche, die es werden wollen, auf. Die Folge: Viele Kunden brachten ihre Finanzierung schon in trockene Tücher. Als „hohe Abschlussfreude“ bezeichnet Marina Fleischhauer das Geschehen.

Beide Expertinnen raten Kunden, deren Zinsbindung für ihren Baukredit in den nächsten Jahren ausläuft, zu einem Gespräch mit den Finanzierungsberatern ihrer Häuser. In einem Beratungsgespräch könnten die persönlichen Möglichkeiten ausgelotet und eine individuell beste Lösung gefunden werden. Das kann zum Beispiel das Kündigen eines laufendes Darlehnsvertrages bei Zahlung einer Entschädigung und dem Abschluss eines neuen Vertrag mit derzeitigen Konditionen oder der Abschluss eines Forward-Darlehns sein.

Glossar

Forward-Darlehn

Ein Forward-Darlehen ist eine Form eines langfristigen Darlehens, für das zum jetzigen Zeitpunkt ein Zinssatz fest vereinbart wird, der erst nach einer Vorlaufzeit, der Forward-Periode, zum Tragen kommt. Die Vorlaufzeit kann bis zu fünf Jahre betragen. Aus- und Rückzahlung beginnen erst zum vereinbarten Zeitpunkt. Die Banken gleichen das Risiko steigender Zinsen mit einem Aufschlag aus, der je nach Länge der Forward-Phase zunimmt, in der Regel rund 0,01 bis 0,03 Prozent je Monat Vorlaufzeit. Bereitstellungszinsen fallen nicht an. Für den Kreditnehmer steht dem Vorteil des Festschreibens niedriger Zinssätze das Risiko fallender Zinsen am Kapitalmarkt gegenüber, was die Anschlussfinanzierung verteuern könnte, da sie an den Vertrag mit den vereinbarten Konditionen gebunden sind.

Prolongation

Bei einer Prolongation akzeptiert der Kunde das Angebot über die weitere Finanzierung durch seinen bisherigen Darlehensgeber, der bisherigen Bank für den Hauskredit. Der Kreditnehmer unterzeichnet eine neue Zinsvereinbarung und das Darlehen für die Hausfinanzierung läuft mit den neuen Konditionen weiter.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung wird eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Darlehensgeber abgeschlossen. Eine Umschuldung kann zu einer Ersparnis führen. Der neue Kreditgeber erhält im Gegenzug die Grundschulden als Kreditsicherheit. Für die Abtretung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Laut gesetzlicher Regelung besteht zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens die Möglichkeit, einen Kredit mit einer Frist von sechs Monaten abzulösen. Allerdings wird bei einer vorzeitigen Ablösung eines Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Für Interessenten am Kauf einer Immobilie oder dem Bau eines Hauses ist die Situation schwieriger. Einerseits steigen die Zinsen, wie auch die Inflation zunimmt, andererseits gibt es am Immobilienmarkt die ersten Anzeichen einer Stagnation der Preise.

Ein weiterer Nachfragerückgang könnte sich auf die Preise auswirken und der Preisspirale entgegenwirken. Derzeit sind noch andere Faktoren bestimmend: Baumaterial ist zum Teil knapp und hat sich zum Teil verteuert. Auch die Dauer des Baus wirkt sich auf die Kosten aus.

Entwicklung der Bauzinsen in den letzten zehn Jahren laut Interhyp. (Grafik: Interhyp/Interhyp AG/obs)

Deshalb raten die beiden Expertinnen denjenigen, die sich mit dem Gedanken an den Kauf oder Bau eines Hauses beschäftigen, auf jeden Fall sich mehr Zeit für eine gute Kostenkalkulation zu nehmen, mehrere Angebote einzuholen und dann über die Finanzierung zu sprechen. Dabei ist auch auszuloten, welche öffentliche Förderungen in Frage kommen. Die heimischen Kreditinstitute bieten derzeit Zinsbindungen bis zu 20 Jahren an.

Vergleichsportale sind nicht erste Anlaufstelle

Die Oberhessische Presse sprach mit Dirk Eilinghoff, stellvertretender Chefredakteur und Experte für Baufinanzierung beim Geldratgeber Finanztip, über aktuelle Fragen der Finanzierung von Immobilien.

Sollten Darlehnsverträge jetzt gekündigt und neu abgeschlossen werden?
Die Bauzinsen sind in den letzten Monaten um etwa 2,5 Prozentpunkte gestiegen. Die Bedingungen für den Kauf oder Bau einer Immobilie haben sich damit wesentlich verschlechtert. Konkret: Pro 100 000 Euro Darlehenssumme bedeutet der Zinsanstieg anfänglich 2 500 Euro pro Jahr oder etwa 200 Euro pro Monat mehr an Zinsen. Das bedeutet: Wer in diesen Tagen eine Immobilie finanzieren will, muss entweder mehr Geld aufbringen oder am Kaufpreis oder bei den Baukosten sparen. Für Neufinanzierungen gilt: Der Wunsch nach der eigenen Immobilie ergibt sich meistens aus der persönlichen Situation, etwa der Familiengründung. Ob die Finanzierung einer bestimmten Immobilie noch möglich ist, sollten Verbraucher mit Ihrem Bankberater oder Baufinanzierungsvermittler besprechen. Für Anschlussfinanzierungen gilt: Mittelfristig dürften die Bauzinsen erst mal weiter steigen. Läuft die Zinsbindung eines Baukredits in den nächsten zwei bis drei Jahren aus, lohnt es sich, mit dem Finanzierungsberater zu sprechen.

Welche Zinsbindungsfrist ist derzeit anzustreben?
Das hängt von der persönlichen Situation ab. Wer etwa viel Eigenkapital mitbringt, kann versuchen, die Immobilie mit dem Festzins bis zur letzten Rate durch zu finanzieren. Allgemein gilt: Mindestens 10 Jahre sollten es in der Regel sein. 15 Jahre geben eine längere Zinssicherheit und haben den Vorteil, dass Verbraucher den Vertrag nach 10 Jahre kündigen können.

Unter welchen Voraussetzungen sind Forward-Darlehen interessant?
Forward-Darlehen sind interessant, wenn die Zinsbindung des Baukredits in den nächsten ein bis maximal fünf Jahren ausläuft und der Kreditnehmer sehr sicher weiß, dass er den neuen Baukredit danach benötigt. Wichtige Veränderungen wie Scheidung, Umzug, Jobwechsel, die zu einem Verkauf der Immobilie führen könnten, sollten nicht anstehen.

Wie vertrauenswürdig sind Vergleichsportale?
Die bekannten großen Vergleichsportale sind nicht die erste Anlaufstelle bei der Baufinanzierung. Einen guten Marktüberblick und Vergleich der Konditionen bieten dagegen die großen, bundesweit tätigen Baukreditvermittler. Auch die Hausbank sollten Verbraucher in ihren persönlichen Kreditvergleich einbeziehen.

Weitere Informationen gibt es im Internet unter www.finanztip.de/baufinanzierung und www.finanztip.de/baufinanzierung/hypothekenzinsen

Von Gianfranco Fain