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Marburg Wohin kommt das Wohngebiet?
Marburg Wohin kommt das Wohngebiet?
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00:18 29.09.2018
In den vergangenen Jahren sind in Marburg - wie in der Friedrich-Ebert-Straße am Richtsberg - hunderte neuer Wohnungen entstanden. Und wohin kommt das neue Wohngebiet. Quelle: Thorsten Richter
Marburg

Die parlamentarische Entscheidung, welches Wohngebiet zuerst bebaut werden soll, fällt zwar erst Ende November. Aber schon am Mittwochabend, beim letzten Teil der offiziellen Bürgerbeteiligung zur Standortanalyse, wird sich der Weg weisen: Marbach oder Ockershausen? 

Während die Stimmung rund um den Hasenkopf eher zwischen Skepsis (Alt-Ockershausen) und Pragmatismus (Stadtwald) schwankt, überwiegt in der Marbach – nicht zuletzt wegen der Parallelplanung eines Supermarkts nahe Wehrshausen – die Ablehnung. Etwas, das sich auch in den Ortsbeiräten, in Beschlüssen, Stellungnahmen oder Äußerungen zuletzt verdeutlichte.

Immer wieder äußerten Teilnehmer der Bürgerbeteiligungs-Veranstaltungen Zweifel am vom Magistrat angeführten Wohnraum-Bedarf. Die ­geplante Größenordnung eines Platzes für bis zu 900 Neubürger im Stadtwald oder 550 in der Marbach sei „übertrieben“. Es gebe quer durch die Stadt leer stehende Wohnungen, bisweilen ganze Etagen – etwa in Ketzerbach und der nahen Karmelitergasse. Erstmal sollten daher seitens der Stadtverwaltung alle­ verfügbaren Kleinflächen und Nachverdichtungs-Areale ausgeschöpft sein, bevor Naherholungsgebiete samt aller Folgen für die Infrastruktur wie etwa Straßen, Kanalisation und Umwelt sowie Nachbarschaft zubetoniert würden. „Dem Wohnungsbau wird alles andere ­untergeordnet“, sagte etwa Carl Anger, Marbach-Bewohner.
Berechtigt? Die OP skizziert die aktuelle Ausgangslage.

Zahlen zum Bedarf
Die vor fünf Jahren vom Institut Inwis erstellte Prognose von rund 1600 benötigten Neu-Wohnungen (davon 800 Sozialwohnungen) bis zum Jahr 2020 bleibt laut Magistrat hinter dem realen Bedarf, unter anderem hinter dem realen Zuzug aus dem Umland zurück. Grundsätzlich konnte Inwis auch die Flüchtlingszahlen der Folgejahre nicht im Blick haben. 1600 Wohneinheiten, vor allem Eigentumswohnungen und Häuser, sind laut Stadtplanung schon zwischen 2013 und 2017 entstanden. 820 weitere befinden sich derzeit entweder im Bau oder sind bereits genehmigt, rund 900 weitere geplant. Problem: Die Wohnungsnot, die Wohnraumnachfrage gilt vor allem – viele sagen: ausschließlich – für die Kernstadt oder ­deren Nachbar-Bereiche.

Sozialwohnungsbau
Von den im Wohnraumversorgungskonzept festgeschriebenen 800 benötigten neuen ­Sozialwohnungen sollen 450 bis Ende dieses Jahres gebaut worden sein. Hasenkopf und Oberer Rotenberg inbegriffen sind laut Stadtplanung rund 300 weitere nach dem Jahr 2020 in Planung. In der Universitätsstadt gilt seit Ende 2016 für alle Neubauten ab einer gewissen Größenordnung eine Sozialwohnungsquote von 20 Prozent. Nach Angaben der Stadtverwaltung sind seitdem über diese Regelung zwei Dutzend Wohnungen bei Bautätigkeiten von Privatinvestoren entstanden. Problem: Die Sozialwohnungsquote sorgt für höhere Verkaufs- und Mietpreise. Die anderen Eigentümer zahlen beim Erwerb den Betrag mehr, der den Investoren an Geld durch den Vergünstigungs-Zwang entgeht. Wird der Eigentümer zum Vermieter, passt er die Kaltmiete dem gezahlten Preis an.

Mietpreise
Laut Moses- Mendelsohn-­Institut steigen die Mieten für Studenten-WGs in Marburg seit Jahren. Im Durchschnitt 335 Euro pro Zimmer, 460 Euro Warmmiete für 30 Quadratmeter-Apartments: das sind zehn Prozent mehr als noch vor fünf Jahren. Und auch nicht-studentische Klientel zahlt laut Immobiliendienstleistern regelmäßig Quadratmeterpreise jenseits von zehn Euro kalt. Vor allem das Südviertel, Weidenhausen und Oberstadt sowie Alt-Ockershausen gelten Immobilienmaklern zufolge als Boom-Stadtteile.

Bevölkerungszuwachs
Das Regierungspräsidium Gießen geht von einem anhaltenden Einwohnerwachstum Marburgs aus. Prognose: Bis zum Jahr 2030 werden mindestens 3000 Menschen mehr in der Stadt leben als in diesem Jahr. Resultat: Aus rund 75 000 werden mehr als 78 000 Bewohner. Schon das Institut Inwis ging von 1500 Mehr-Bewohnern bis Ende dieses Jahrzehnts aus. Die Vorhersagen gründen zum einen auf dem Zuzug, zum anderen auf den seit drei Jahren unerwartet hohen Geburtenraten (in Marburg sind je mehr als 600 Neugeborene registriert worden – eine Zahl, die in den 1990er-Jahren nie erreicht wurde). Auch eine deutliche Absenkung der in den vergangenen Jahren mehr als rund 27 000 Hochschülern­ betragenen Studentenzahl an der Philipps-Universität ist nicht in Sicht.

RUNDER TISCH

Der Runde Tisch „Preiswerter Wohnraum“ tagt am Mittwoch um 17 Uhr im Stadtverordnetensitzungssaal (Barfüßerstraße 50) mit dem Fokus auf die möglichen Wohngebiete Oberer ­Rotenberg und Hasenkopf.

Das Bevölkerungs- und Stadtwachstum ist dabei erklärtes Ziel der Stadtspitze: „Wir haben, weil wir in der Vergangenheit keine Flächenangebote gemacht haben, schon so viele, die eigentlich in Marburg bauen und bleiben wollten, verloren“, sagte OB Spies kürzlich bei einer Bürgerbeteiligungs-Veranstaltung. „Die Stadt will und kann noch wachsen. Wir sollten sie auch da, wo es noch geht, wachsen lassen.“ Tatsächlich ist das jahrelange Wachstum vieler Nachbargemeinden wie etwa Ebsdorfergrund, Lahntal oder Cölbe auch durch den Mangel an Bau- und Miet-Möglichkeiten in Marburg zustande gekommen. Dutzende Marburger Familien, die wegen ihrer Herkunft und bisweilen Stadtteil-Verwurzelung eigentlich zwischen Wehrda und Cappel, zwischen Moischt und Elnhausen Eigenheime bauen wollten, konnten das in den vergangenen Jahren nicht – und das nicht nur wegen immer weiter steigender Grundstückspreise. Es gab und gibt schlicht kaum Plätze, auch nicht in den Außenstadtteilen, deren Ortsbeiräte jahrelang vergeblich Baulandausweisungen forderten. Grund war die politische Maßgabe einer Innen- vor Außenentwicklung, heißt: Nachverdichten wo es geht, erst danach neue Gegenden bebauen und somit faktisch Grünflächen versiegeln.

Als Indiz für die Attraktivität von Bauland auch in den Randbereichen gilt – vor allem wegen der Nähe zum Pharmastandort Behringwerke – Michelbach-Nord. Dort sind die einzelnen, auch der jüngste Bauabschnitt im Nu vergriffen gewesen. Aber auch im von der Kernstadt am weitesten entfernten Außenstadtteil Hermershausen sind im Frühjahr zehn neue Bauplätze umgehend vergeben gewesen. „Die Grundstücke gehen weg wie warme Semmeln“ sagte Baudezernent Wieland Stötzel (CDU) kürzlich. Es sei „wichtig und richtig“, die Entwicklung nicht nur in der Kernstadt, sondern auch außerhalb voranzutreiben.

Neubau-Tätigkeit
Seit Beginn der kommunalpolitisch diskutierten Wohnungsnot hat es in und nahe der Kernstadt zahlreiche Neubauten gegeben. Das Grundstück der „Alten Gärtnerei“ am Ortenberg, die Apartments entlang der Bahngleise an der Neuen Kasseler Straße, die Häuser an der Konrad-Adenauer-Brücke oder in der Ernst-Giller-Straße, die Immobilien von Wohnungsbaugesellschaften in Damaschkeweg und Friedrich-Ebert-Straße sowie im Försterweg. Speziell für Studenten gibt es neue Wohnheime in der Gutenbergstraße und an der Hasenherne oberhalb des Studentendorfs. Dazu kommen zahlreiche Einzelhäuser auf kleineren Privatgrundstücken, etwa an der Cappeler Straße oder Emil-von-Behring-Straße.

Laufende Bauarbeiten gibt es zudem in der Gisselberger Straße, in der Eisenstraße in der Nordstadt, auf dem ehemaligen SKV-Gelände Ockershausen, auf dem Vitos-Gelände ­nahe Cappel und im Stadtwald. Perspektivisch wird laut Magistrat vor allem die Temmlerstraße, wo es bisher ausschließlich Gewerbe gibt, für Wohnungsbauzwecke in den Blick geraten. Diskutiert, aber – zumindest vorerst – verworfen wurden zudem Wohnungsbauvorhaben etwa am Erlenring oder im Lokschuppen auf dem Waggonhallenareal. Grundsätzlich­ will die Stadt Wohnungsbau auf Konversionsflächen – also ehemaligen Gewerbeflächen – vorantreiben. Problem: Viele Neubauten der vergangenen Jahre­ sind Studentenbuden, Single-Apartments, viele messen 30 bis 50 Quadratmeter, haben Ein- bis Zweizimmer plus Küche und Bad. Familienfokus? Eher Fehlanzeige.

Immobilienkauf
In Marburg kostet ein gebrauchtes frei stehendes Einfamilienhaus laut neuestem Immobilienmarktberichte 330 000 Euro – das sind 10 000 Euro mehr als im Durchschnitt in Hessen. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen sind es durchschnittlich pro Quadratmeter 2 150 Euro, im Neubaubereich 3 350 Euro je Quadratmeter.

Zum Vergleich: Im Landkreis Marburg-Biedenkopf sind sowohl Häuser als auch Eigentumswohnungen im Jahr 2017 im Durchschnitt halb so teuer wie in der Stadt. In Frankfurt sind es bei gebrauchten Eigentumswohnungen im Schnitt 4 000 Euro, im Rhein-Main-Gebiet mehr als 2 500 Euro je Quadratmeter. Die Mittelhessen-Metropolen Marburg und Gießen gelten unter Immobilien-Investoren seit einigen Jahren, spätestens seit die Kaufpreise in Großstädten explodieren, grundsätzlich als Top-Standorte. These: Attraktive Universitätsstädte werfen langfristig mehr Rendite ab.

Leerstand
Ein Leerstands-Kataster, das die Linken in der Stadtverordnetenversammlung vergeblich forderten, gibt es nicht. Somit fehlt ein Überblick, eine offizielle Datenlage über Leerstände. So bleibt es bei Beobachtungen von Immobilienexperten, Berichten von Nachbarn und Gerüchten in den Stadtteilen, wo seit wann welche Wohnung, welches Haus unbewohnt sei. In vielen Städten wie Köln, Hamburg, Stuttgart oder Berlin gelten strenge Regeln, wenn Vermieter ihre Wohnungen leer stehen lassen, etwa weil sie auf steigende Preise spekulieren, Kosten für notwendige­ Sanierungen scheuen oder schlechte Erfahrungen mit Mietern gemacht haben.

Eine gesetzliche Pflicht zum Vermieten gibt es zwar nicht, aber wenn Wohnraum knapp und teuer ist – was etwa durch den Geltungsbereich der Mietpreisbremse­ für Marburg belegt ist – können Kommunen ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot erlassen. So eine Regelung verbietet einen Leerstand, der über einen bestimmten Zeitraum hinausgeht – je nach Kommune zwischen drei bis sechs Monate. Halten sich Vermieter nicht daran, droht ihnen – oft durch die Bauaufsicht kontrolliert – ein Bußgeld, das meist zwischen 50 000 und 100 000 Euro liegt. Jedoch: In Hessen gibt es das Zweckentfremdungsverbot seit 14 Jahren nicht mehr, im Landtag scheiterten zuletzt die Linken mit einem Wiedereinführungs-Antrag.

Als ein weiteres Element des Wohnraumentzugs gilt der Faktor Ferienwohnungen und AirBnB-Vermietungen – in Marburg sind 100 solcher Apartments gelistet.

Alternativ-Diskussion
Angesichts der vor allem wegen befürchteter Verkehrsvermehrung kritischen Haltung der Marbach- und Ockershausenbewohner, verlangen viele­ Gegner seit Monaten die Prüfung anderer Flächen. Im Zentrum stehen die Lahnberge, ­etwa die Gegend rund um Sonnenblick oder der Alten Chemie. Eine Wohnbebauung lehnt der Magistrat auch aus Furcht der Erschaffung einer Satellitenstadt seit Jahren ab. Auch zwischen Südspange und Gisselberg oder nahe der Umgehungsstraße in Cappel gebe es potenziell Platz – die Stadtspitze will diese aber als mögliche Gewerbeflächen-Erweiterungsgebiete parat halten. Der Vision einer Wohngebiets-Errichtung auf dem nach einem Universitäts-Auszug frei werdenden Philfak-Geländes entlang der Wilhelm-Röpke-Straße erteilte die Philipps-Universität jüngst einen Dämpfer: Auch nach dem Umzug aller Institute gedenke man, die Gebäude noch längerfristig für eigene Zwecke zu nutzen.

Flächenfragen
Der Staat – also die Stadt Marburg – kann nicht überall bauen oder Bauland ausweisen, wo es freie Flächen gibt. Zum einen ist in überregionalen Flächennutzungsplänen ausgewiesen, was etwa Bau- oder Ackerland ist, sein oder bleiben soll.

Zum anderen gibt es Grundstückseigentümer, die nicht verkaufen wollen. Weder an die Stadt, was nach OP-Informationen nahe der Beltershäuser Straße der Fall sein soll, noch an Privatinvestoren. Das denkbare Mittel der Enteignung ist eher theoretisch, wurde von der Stadtspitze in Bezug auf alle bisher diskutierten Flächen grundsätzlich ausgeschlossen.

Kurzum: Nicht jede­ freie Fläche, die Spaziergänger etwa im Dichterviertel entdecken, ist ein potenzieller Bauplatz. Der politische Blick richtet sich derweil bereits nach Moischt, Schröck und Bauerbach, wo 80 Hektar – fünfmal mehr als die kombinierte Fläche Oberer Rotenberg und Hasenkopf – bebaut werden dürfte.

von Björn Wisker