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Immobilien in der Stadt bleiben heiß begehrt

Marktbericht Immobilien in der Stadt bleiben heiß begehrt

„Je zentraler und je näher am Rhein-Main-Gebiet, desto teurer“ – dieses Fazit ziehen die Mitglieder des Gutachterausschusses für Immobilienwerte aus dem aktuellen Immobilienmarktbericht.

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Quelle: Gerhard Seybert derpressefotograf.de

Marburg. Der Bericht informiert auf Basis ausgewerteter Kaufverträge über den Markt in den Landkreisen Marburg-Biedenkopf und Gießen, jeweils ohne die beiden großen Städte, und im Lahn-Dill-Kreis ohne Wetzlar.
Im Vergleich zum Vorjahr gab es 2015 in den drei Landkreisen knapp elf Prozent mehr Verkäufe von Grundstücken. Dazu gehören auch Wohnungs- und Teileigentum. Der Geldumsatz stieg von 790 auf rund 880 Millionen Euro an. Nur bei unbebauten Grundstücken war der Umsatz trotz angestiegener Fallzahlen geringer als im Vorjahr. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses des Landkreises Marburg-Biedenkopf, Gerhard Lips, sagte, dies liege an einem größeren Verkaufsanteil landwirtschaftlicher Flächen.

Der Geldumsatz für bebaute Grundstücke stieg in allen Landkreisen an – nur in Wetzlar sank er. Da die Immobilienpreise im städtischen Gebiet anstiegen, seien die Leute bereit, auszuweichen, so Lothar Dude-Georg, Vorsitzender des Gutachterausschusses für den Landkreis Gießen. Aus diesem Grund sind die Bodenpreise gestiegen, mit Ausnahme des Lahn-Dill-Kreises ohne die Stadt Wetzlar.

Im Landkreis Marburg-Biedenkopf stieg der Mittelwert von 77 auf 79 Euro pro Quadratmeter an. Im Landkreis Gießen hingegen von 132 auf 140 Euro. Die deutlich höheren Werte liegen laut Lips daran, dass in Gießen weniger Außengebiete eingemeindet wurden. Besonders hoch ist das Bodenpreisniveau im „Speckgürtel“ um das Stadtgebiet Gießen. In Wettenberg, Linden und Lich beispielsweise kostet der Quadratmeter mehr als 175 Euro. Grund dafür ist die Nähe zum Rhein-Main-Gebiet. Daher liegt in der Gemeinde Weimar der Preis zwischen 150 und 175 Euro.

Gehobene Ausstattung ist deutlich teurer geworden

Im Burgwald hingegen kostet der Quadratmeter Bauland maximal 50 Euro. Im Neustädter Ortsteil Mengsberg wurde vergangenes Jahr sogar ein Grundstück für 20 Euro pro Quadratmeter verkauft. „Manchmal betragen die hier schon einberechneten Erschließungskosten bereits über 30 Euro“, so Lips.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im vergangenen Jahr um neun Prozent weniger Kaufverträge abgeschlossen, auch Geld- und Flächenumsatz sind gesunken. Der mittlere Kaufpreis ist in Marburg-Biedenkopf mit 146 000 Euro gleich geblieben, im Landkreis Gießen hingegen von 195 000 auf 208 000 Euro gestiegen.

In allen Kreisen ist der Kaufpreis vor allem bei den „guten Wohnwerten“ gestiegen und liegt bei rund 320 000 Euro. Von einem guten Wohnwert ist die Rede bei einer Wohnfläche ab 200 Quadratmetern, einem Alter von 10 Jahren, einem Areal von 1 000 Quadratmetern, bei einem Bodenwert von 130 bis 150 Euro je Quadratmeter und gehobener Ausstattung. Die Kaufpreise bei „einfachem Wohnwert“ hingegen sind in den vergangenen 15 Jahren gesunken. Eigentumswohnungen wurden vor allem im Landkreis Gießen verkauft. Der Wert liegt bei ungefähr 280 im vergangenen Jahr, in Marburg-Biedenkopf waren es rund 150. Der Wiederverkauf hat im Vergleich zu Neubau und Umwandlungen von Mietwohnungen den größten Anteil.

Während in Marburg-Biedenkopf im Vergleich zum Vorjahr nur zwei Prozent weniger Eigentumswohnungen verkauft wurden, sank der Geldumsatz um elf Prozent. Die Quadratmeterpreise für Neubauten bei Erstbezug variierten vergangenes Jahr stark von 1 200 bis 3 600 Euro. Das Mittel lag bei knapp 2 500 Euro.

Bauen lohnt, wo das Land teuer ist

Wer den Verkehrswert seiner Immobilie berechnen möchte, Baukosten und Abschreibungen berücksichtigt hat, braucht zusätzlich einen Sachwertfaktor, um den tatsächlichen Wert zu ermitteln. So müsste beispielsweise ein Haus, das in einer Lage mit einem Bodenpreis von unter 50 Euro pro Quadratmeter steht, bei einem Wert von 200 000 Euro mit dem Faktor 0,72 multipliziert werden. Es wäre damit in dieser Lage nur 144 000 Euro wert. Dasselbe Haus hingegen in einer Lage mit einem Bodenpreis von 150 bis 299 Euro müsste mit dem Faktor 1,1 multipliziert werden und wäre damit 220 000 Euro wert.

Wer also in einem Gebiet mit geringen Bodenpreisen baut, hat zwar deutlich geringere Baukosten. Wer jedoch plant, das Haus wieder zu verkaufen, verliert Geld. „Es lohnt sich vor allem, da zu bauen, wo Bauland teuer ist“, so Lothar Dude-Georg, Vorsitzender des Gutachterausschusses in Gießen.

Ein weiterer Anhaltspunkt zur Wertermittlung sind die Vergleichswertfaktoren des Landes Hessen. Mit dem auf gutachterausschuss.hessen.de verfügbaren Immobilien-Preis-Kalkulator kann der Verkehrswert einer Immobilie unter Berücksichtigung der Faktoren ermittelt werden. Käuflich erhältlich sind dort auch der Mietwertkalkulator und der Immobilienmarktbericht. Auskünfte zu Bodenrichtwerten sind kostenlos.

  • Bei dem Termin wurden zugleich die Mitglieder des Gutachterausschusses des Landkreises wiederbestellt. Aus Altersgründen schied Kreislandwirt Martin Henz aus. Seine Stelle ist nunmehr neu zu besetzen.

von Freya Altmüller

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