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Das Ringen um die Zukunft der Innenstädte

Pohlheim-Outlet Das Ringen um die Zukunft der Innenstädte

Mittelhessische Städte bibbern vor dem Bau einer Outlet-Mall in Pohlheim. Marburg bangt um die Oberstadt, Gießen und Wetzlar fürchten um die Attraktivität ihrer Einkaufsstraßen – gerechtfertigte Sorge oder Neid?

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Quelle: Martin Gerten

Marburg. „Kunden aus einem Einzugsgebiet werden abgezogen, aber da viele Marken und Produkte in den Klein- und Mittelstädten sowieso schon gar nicht mehr vorhanden sind, kaufen die Kunden nichts, was sie zu Hause in den Einkaufsstraßen bekommen könnten.“

Dass Outlet Center den umliegenden Handel plattmachen, lasse sich in Deutschland an keinem Standort feststellen, erklärt Joachim Will, Geschäftsführer des Wiesbadener Forschungsinstituts Ecostra auf OP-Anfrage. „Zu einer Verödung der Innenstädte hat die Eröffnung eines Outlets nirgends geführt“, sagt der Einzelhandels-Fachmann. Seit 15 Jahren beobachte man Outlets, etwa das Wertheim Village oder die Center in Soltau und Zweibrücken. „Ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Existenz eines Outlets und Geschäftsschließungen in der Innenstadt lässt sich bisher nirgendwo nachweisen.“

Das ist in Pohlheim geplant

Das Unternehmen „Neinver“ stellte Ende vergangenen Jahres Pläne für das Einkaufszentrum im Pohlheimer Gewerbegebiet Garbenteich-Ost vor. 80 Millionen Euro will der spanische Investor in den Bau der Shopping-Mall stecken und rechnet mit drei Millionen Kunden pro Jahr. Zwei Millionen Käufer seien mindestens notwendig, um das Projekt mit wohl 75 Läden zu realisieren und erfolgreich zu betreiben. Rund 700 Arbeitsplätze sollen am Standort entstehen. Eröffnungszeitraum: zwischen drei und sechs Jahren.

Bei dem Vorhaben handele es sich laut des Investors auch um ein „touristisches Infrastrukturprojekt“ für die Region. Denn neben Shopping-Schnäppchen solle es auch Freizeitattraktionen samt Hotels geben, hieß es bei der Planvorstellung. Neinver betreibt europaweit Outlets unter dem Namen „The Style Outlets“. Neben Einkaufsmöglichkeiten etwa für Mode existieren dort auch Cafés und Gastronomie. Zehn bis zwölf Hektar sind für das Outlet vorgesehen, nutzbar wären jedoch 31 Hektar – möglicher Platz für eine Themenwelt, einen Freizeitpark.

Lediglich in Zweibrücken sei der Sportbekleidungs-Markt eingebrochen, schlossen Geschäfte – was aber auch auf grundlegenden sozio-ökonomischen Faktoren wie hoher Arbeitslosigkeit und ­Demografie fußen könne. Die Annahme sei, dass das Outlet zu einer „Beschleunigung eines ohnehin stattfindenden Prozesses geführt hat“. Nur dort, „wo der Kaufkraftkuchen schrumpft und ein Outlet gebaut wird, geht das mit Sicherheit nicht spurlos an einer Region vorbei“, sagt Will.

Die IHK Würzburg-Schweinfurt schätzt das in Bezug auf die Auswirkungen des „Wertheim Village“ in Richtung Würzburgs Innenstadt anders ein: Es habe­ einen „Abfluss der Umsätze“ ­gegeben. Laut ­einer mittlerweile­ zwölf Jahre­ alten Studie der Universität Regensburg sei eine Umsatzumverteilung von 4,9 Millionen Euro allein von Würzburg nach Wertheim eingetreten, was rund 1,7 Prozent des entsprechenden Sortiments in Würzburg entspreche.

Das Ringen um die Zukunft der Innenstädte sei ein „immerwährender Konflikt“, aber die Frage für Städte mit einem durch Strukturwandel und Onlinehandel „ohnehin geschwächten Zentrum“ sei, „welche Läden und Warenangebote man überhaupt noch verlieren kann“, sagt Atzberger.

Der Grund, wieso nach Jahrzehnten der negativen Befürchtungen seit wenigen Jahren immer mehr Outlets geplant sind, hänge mit dem Grundsatz von Angebot und Nachfrage zusammen: Kunden, die nicht mehr in einer Innenstadt shoppen, handelten im Normalfall so, weil sie dort „nicht mehr das finden, was sie haben wollen“ – oder zu bezahlen bereit sind. „Angesagte Marken, gute Qualität und die Preisführerschaft als Profil: Damit wollen Factory Outlets punkten.“ Und mit einem „Erlebnis- und Freizeitgestaltungsaspekt, um Tagesausflugs-Ziel zu werden“.

Aber für den Erfolg brauche es „mehr Reize als nur Läden auf grüner Wiese“. Deren Auswirkungen würden jedenfalls doch „stärker im Raum streuen als bisher angenommen, damit ergeben sich auch in größerer Entfernung Umverteilungen“, sagt Marc Föhrer vom auf Städtebau spezialisierten Beratungsunternehmen Stadt+Handel.

Neben Wertheim, Montabaur und Zweibrücken gibt es in Deutschland derzeit Outlets in Soltau, Ingolstadt, Neumünster, Berlin, Wolfsburg, Ochtrup nordwestlich von Münster, Metzingen bei Stuttgart, Stuhr bei Bremen, Wusterland und in Radolfzell am Bodensee.

Im „Outlet Center Performance Report Europe“, den Ecostra seit 2008 jährlich erstellt und der auf Bewertungen der Mieter deren Vertriebsleiter und Expansionsmanager fußen, werden 111 europäische, seit mindestens zwei Jahren in Betrieb befindliche Outlets benotet. Ergebnis von vergangenem Jahr: Metzingen ist in den Top-Ten, Zweibrücken rutschte binnen eines Jahres von Rang sechs auf Platz 24 ab und Montabaur gilt als das schlechteste deutsche Outlet, liegt in der gesamteuropäischen Tabelle mit Rang 53 im Mittelfeld (City-Outlet Bad Münstereifel auf 77). 

Generell gelte aber: Umsatzzuwächse gebe es an den Standorten, Steigerung der Ladenmieten ebenfalls. Ein Indiz für das Funktionieren dieses stationären Händlervertriebskanals?

Laut einer Forschungsarbeit von Wirtschaftswissenschaftlern der Universität Essen stoßen Planer von Factory Outlets bereits seit den 1990er-Jahren auf die immer selben Hürden: Keine Genehmigungsfähigkeit im Sinne der Raumordnung im Bundesland, Investoren-Rückzug wegen zu erwartender Proteste gegen Bauvorhaben durch Politik, Einzelhandel und Nachbar-Kommunen oder andere geplante Outlets in zu großer Nähe zum eigenen Vorhaben.

So wurden etwa in Rüsselsheim und Kirchheim Outlet-Bauvorhaben mit bis zu 20 000 Quadratmeter Verkaufsfläche verworfen, in Usingen kam 2016 seitens des Gewerbevereins die Idee eines City-Outlet-Centers auf, um die Innenstadt zu beleben – umgesetzt ist von der Idee, dass viele neue Geschäfte in existierende, aber leer stehende Ladenhäuser einziehen, bislang nichts. Vor allem, weil ein Investor fehlt.

In Rotenburg an der Fulda sind vergangenes Jahr Pläne für ein City-Outlet verworfen worden, eine Machbarkeitsstudie hatte zuvor das Vorhaben prinzipiell für möglich gehalten – aber nur mit „enormen Anstrengungen“ auf einem „gesättigten Markt“.

In Gelnhausen hat sich kürzlich die geplante Eröffnung des „Barbarossa City Outlets“ von Frühjahr auf Ende 2018 verschoben – auch, weil entgegen der Bauamts-Vorgaben seitens des Projektierers noch nicht 50 Prozent der Flächen vermietet sind.

„Neinver“ – bei Projekten auch von Wills Firma Ecostra beraten – will sich auf eine wirtschaftlich starke Region Mittelhessen als verlängerter Arm des Rhein-Main-Gebiets etablieren. Denn 60 Minuten Fahrzeit vom Wohn- zum Outlet-Ort nehmen Erhebungen im Designer-Outlet Soltau zufolge jeder zweite Kunde für eine Schnäppchenjagd in Kauf. „Zu keinem anderen Vertriebskanal des Einzelhandels legen Kunden weitere Strecken zurück – sogar bis zu 90 Autominuten“, sagt Will. Das Problem für die nahen Innenstädte oder die Marburger Oberstadt-Händler seien aber nicht geplante Factory Stores wie Pohlheim.

„Solche Center sind eine kleine Nische, eine Marginalie im Markt und sicher nicht die Herausforderung für Gewerbetreibende“, sagt Will. Mit einem maximalen Marktanteil von vier Prozent sei zu rechnen – der Onlinehandel liegt laut aktueller Studien bei 23,1 Prozent. „Pohlheim ist nun ein greifbares Feindbild, dagegen glaubt die Politik vorgehen zu können – im Gegensatz zu Amazon, Zalando und Co.“

Outlets sind laut Teilregionalplan Mittelhessen aber grundsätzlich nur in Oberzentren, und dort wiederum nur in deren Zentren genehmigungsfähig – Pohlheim mit 18 000 Einwohnern zählt im Gegensatz etwa zu Marburg und Gießen nicht zu dieser Städtekategorie.

Nachdem Pohlheim ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet und die dortige Stadtverordnetenversammlung einen Aufstellungsbeschluss gefasst hätte, würde überhaupt erst die heikle Phase beginnen: Denn nicht nur der Regionalplan, auch der Landesentwicklungsplan schließt Outlets wie das in Pohlheim geplante aus. Die Regelungen des Regionalplans könnten aber mit einem sogenannten Zielabweichungsverfahren umgangen werden, sofern dadurch der Regionalplan nicht in seiner Substanz angegriffen wird. Andernfalls müsste eine Änderung des Landesentwicklungsplans angestrebt werden – eine Aufgabe auf höchster Landesebene.

Selbst wenn die Verwaltungsfachleute zu dem Schluss kämen, dass das Zielabweichungsverfahren genügen könnte, um das Outlet zu realisieren, hätte die Regionalversammlung Mittelhessen das letzte Wort. Dort sind alle Landkreise, die kreisfreien Städte und die Kreisgemeinden Mittelhessens mit mehr als 50 000 Einwohnern vertreten. Etwa Gießen. Und deren Magistrat spricht bei den „Neinver“-Plänen von einem „aggressiven Akt“, das Vorhaben würde angesichts des zu erwartenden Warenangebots „klar auf unsere ­Innenstadt abzielen“. 

„Neinver“ tut sich bislang schwer

An Pohlheim ist „Neinver“, Europas zweitgrößter Outlet-Betreiber interessiert. Bis 2020 will das Unternehmen drei neue „The Styles Outlets“ in Europa eröffnen: im April in Prag, 2019 in Amsterdam und 2020 an der französisch-schweizerischen Grenze.

In Deutschland tut sich der Immobilien-Gigant aber ­offenbar schwer. Die Firma betreibt ein Center in Leipzig, kaufte im Sommer 2017 Montabaur und war nach der Übernahme vom Vor-Eigner sieben Jahre lang Betreiber des Outlets in Zweibrücken – verkaufte es jedoch vor kurzem weiter. Der spanische Outlet-Center-Betreiber scheiterte zuletzt auch mit der Umsetzung eines Outlets in Duisburg, ein Bürgerentscheid stimmte knapp gegen das Vorhaben. Im nordrhein-westfälischen Werl ringt der Investor seit vergangenem Jahr zusammen mit der Stadt um eine Baugenehmigung, die von Nachbarkommunen und der ehemaligen rot-grünen Landesregierung bekämpft sowie von einem Gericht im Herbst 2017 erstinstanzlich untersagt wurde – ohne die Möglichkeit auf Berufung, nach OP-Informationen prüfen aber Kommune und Investor weitere Schritte, ­haben das Projekt nicht aufgegeben.

Stillstand herrscht seit einem Jahr auch bei ­einem geplanten Outlet-Bau in Grafschaft (Landkreis Ahrweiler) im Norden von Rheinland-Pfalz. Nach OP-Informationen strebt die Gemeinde jedoch im Frühjahr ein Zielabweichungsverfahren an – weil, wie in Mittelhessen, die Regionalentwicklungspläne dem Vorhaben entgegenstehen.

Ein Einkaufszentrum für gehobenere Markenware, das die Besucher mit dem Versprechen anlockt, dort seien die Produkte zu Preisen 30 bis 80 Prozent unter den regulären zu bekommen. Offiziell handelt es sich bei Outlet-Ware um Produktionsüberhänge, B-Ware und Rückläufer. Die Sortimente Textilien und Schuhe machen in Factory Outlets tatsächlich oft mehr als zwei Drittel des Angebots aus. In den bisher von „Neinver“ betriebenen Outlets finden sich Marken und Designer wie etwa Nike, Tommy Hilfiger, Desigual oder Marc O’Polo.

In Wetzlar „lehnen wir das nachdrücklich ab“ sagt OB Manfred Wagner (SPD) auf OP-Anfrage. Ein solches Direktverkaufszentrum werde Auswirkungen auf die Urbanität der Stadt haben – eine Stadt, in der allerdings mit dem „Forum“ im Jahr 2005 ebenfalls ein in der Region umstrittenes Einkaufszentrum eröffnet wurde. „Die Lebendigkeit Wetzlars würde mit der Ansiedlung untergraben“, sagt Wagner und kündigt bei Bedarf eine Klage gegen Pohlheim an.

Der Protest etwa von Marburgs Stadtregierung irritiert hingegen Wirtschaftsforscher wie Will. „Schwüre, die nichts mehr wert waren, sobald so Bauten auf der eigenen Gemarkung kommen soll, gab es schon viele.“ Hessen werde für Outlets kein weißer Fleck bleiben, grundsätzlich ließen alle­ Regionalpläne Spielräume und andere politische Entscheidungen zu. „Überall, auch dort, wo die ­Regeln sehr strikt gefasst wurden, tut sich dahingehend etwas. Weil man gemerkt hat, dass der Zug an Regionen vorbeifährt, wenn man für sie keine Möglichkeiten schafft.“

Durch den Erfolg der Center in deutschen Nachbarländern wie im holländischen Roermond erwarten Wirtschaftsforscher, dass neue Regelungen in Deutschland mehr Outlet Center zulassen werden. Sie sprechen derzeit von einer „dritten Gründungswelle“. Experten schätzen, dass ein Outlet 3 000 bis 5 000 Euro Umsatz pro Quadratmeter und Jahr macht. Macht bei 10 000 Quadratmetern zwischen 30 und 50 Millionen Euro.

von Björn Wisker

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